De dónde sale cada cifra
Todo lo que este sitio dice con números sale de datos públicos que cualquiera puede descargar. Aquí está cuáles son, cómo se procesan, cada cuánto se actualizan y, sobre todo, lo que no dicen.
El alquiler: SERPAVI, del Ministerio de Vivienda
Las cifras de alquiler salen del Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda (SERPAVI), que publica el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana a partir de los contratos que los propietarios declaran a Hacienda. No son precios de anuncios: son rentas de contratos reales.
La última edición disponible es la de 2024. Para Madrid capital da una mediana de 14 €/m² y de 870 € al mes por vivienda. Cada ficha enseña la mediana de su zona en euros, el rango en el que cae la mitad central de los contratos y la misma cifra como índice frente a Madrid capital (= 100).
Cómo se calcula para cada zona
- Se usa la serie de vivienda colectiva (pisos), que es lo que forma el mercado de alquiler de Madrid y su corona. La de vivienda unifamiliar describe otro producto.
- Cuando la zona coincide con un distrito o un municipio, se toma su dato tal cual. Cuando es un barrio o un trozo de distrito, se agregan las secciones censales del INE cuyo centro cae dentro, ponderando cada una por su número de contratos.
- Ese agregado es una media ponderada de medianas, no una mediana estricta de todos los contratos, que el Ministerio no publica a ese nivel. Es una tendencia central fiable, no un precio exacto.
- Por debajo de 200 contratos la cifra no se publica como dato: la ficha avisa de que la muestra es pequeña.
- Es la renta de contratos vigentes, incluidos los firmados hace años. Un piso que se anuncia hoy suele pedir bastante más que la mediana del SERPAVI, sobre todo en las zonas más tensionadas. Para el precio de oferta actual, los informes mensuales de los portales (por ejemplo, el de idealista) son la referencia, con la salvedad de que miden anuncios y no contratos.
- Llega con retraso: el Ministerio publica cada año los datos fiscales de dos años antes.
- No cubre habitaciones, alquiler de temporada ni contratos no declarados.
- Un distrito entero esconde diferencias grandes entre calles. La cifra sirve para comparar zonas entre sí, no para tasar un piso concreto.
El alquiler de cada zona
SERPAVI 2024, vivienda colectiva. Mediana mensual y rango entre el percentil 25 y el 75.
| Zona | €/m² al mes | Mensual | Mitad central | Medido en | Contratos |
|---|---|---|---|---|---|
| Chamberí | 18,6 €/m² | 1.180 € | 880 € – 1.590 € | distrito de Chamberí | 19.653 |
| Salamanca | 18,3 €/m² | 1.160 € | 870 € – 1.600 € | distrito de Salamanca | 17.072 |
| Centro | 17,7 €/m² | 950 € | 750 € – 1.280 € | distrito Centro | 20.518 |
| Chamartín | 17,1 €/m² | 1.130 € | 880 € – 1.470 € | distrito de Chamartín | 15.758 |
| Tetuán | 16,1 €/m² | 880 € | 710 € – 1.130 € | distrito de Tetuán | 20.271 |
| Retiro | 16 €/m² | 1.100 € | 850 € – 1.430 € | distrito de Retiro | 10.267 |
| La Moraleja | 15,6 €/m² | 3.090 € | 2.410 € – 3.850 € | secciones censales de La Moraleja | 66 · Muestra pequeña |
| Arturo Soria y Conde de Orgaz | 15,4 €/m² | 1.290 € | 1.040 € – 1.600 € | barrios de Piovera y Costillares | 2.521 |
| Aravaca | 14,6 €/m² | 1.270 € | 1.080 € – 1.530 € | barrio de Aravaca | 1.533 |
| Las Tablas y Sanchinarro | 14,2 €/m² | 1.120 € | 960 € – 1.310 € | barrios de Valverde y Valdefuentes | 12.502 |
| Pozuelo de Alarcón | 13,7 €/m² | 1.250 € | 850 € – 1.600 € | municipio de Pozuelo de Alarcón | 3.954 |
| Las Rozas | 13,4 €/m² | 1.000 € | 780 € – 1.280 € | municipio de Las Rozas | 5.645 |
| Ciudad Lineal | 13,3 €/m² | 820 € | 700 € – 1.010 € | distrito de Ciudad Lineal | 22.285 |
| Majadahonda | 13,2 €/m² | 1.130 € | 850 € – 1.440 € | municipio de Majadahonda | 4.231 |
| San Blas–Canillejas | 12,7 €/m² | 810 € | 690 € – 980 € | distrito de San Blas–Canillejas | 11.435 |
| Alcobendas y San Sebastián de los Reyes | 11,8 €/m² | 830 € | 690 € – 1.070 € | municipio de Alcobendas | 6.933 |
| Carabanchel | 11,8 €/m² | 730 € | 610 € – 850 € | distrito de Carabanchel | 21.978 |
| Tres Cantos | 11,5 €/m² | 950 € | 820 € – 1.130 € | municipio de Tres Cantos | 2.809 |
| Puente de Vallecas | 11,5 €/m² | 700 € | 600 € – 800 € | distrito de Puente de Vallecas | 16.332 |
| Usera | 11,2 €/m² | 730 € | 600 € – 860 € | distrito de Usera | 9.408 |
| Vicálvaro | 11 €/m² | 800 € | 650 € – 950 € | distrito de Vicálvaro | 5.348 |
| Aluche | 10,9 €/m² | 750 € | 650 € – 850 € | barrio de Aluche | 5.261 |
| Villaverde | 10,3 €/m² | 690 € | 570 € – 800 € | distrito de Villaverde | 9.599 |
| Alcorcón | 10,2 €/m² | 740 € | 630 € – 850 € | municipio de Alcorcón | 9.323 |
| Getafe | 10,2 €/m² | 700 € | 600 € – 850 € | municipio de Getafe | 12.120 |
| Leganés | 9,8 €/m² | 690 € | 580 € – 800 € | municipio de Leganés | 10.663 |
| Alcalá de Henares | 9,4 €/m² | 700 € | 600 € – 800 € | municipio de Alcalá de Henares | 12.836 |
| Móstoles | 9,2 €/m² | 700 € | 600 € – 810 € | municipio de Móstoles | 9.733 |
| Rivas-Vaciamadrid | 9,2 €/m² | 870 € | 760 € – 990 € | municipio de Rivas-Vaciamadrid | 3.160 |
Los trayectos: horarios oficiales, no estimaciones
Los minutos de las fichas, las comparativas y las páginas «vivir cerca de» se calculan sobre los horarios oficiales (GTFS) de Metro de Madrid y Metro Ligero, que publica el Consorcio Regional de Transportes, y de Cercanías, que publica Renfe. Es el horario programado, el mismo que ves en las apps de transporte.
Cada zona sale de una estación concreta, nombrada en su ficha, para que cualquiera pueda comprobar el trayecto. El cálculo busca la salida más tardía que llega al destino antes de las 09:00 de un día laborable (2026-09-29).
Supuestos del cálculo
- Andando se va a 4,5 km/h, y la distancia en línea recta se multiplica por 1,3 para aproximar las calles.
- Sólo se camina hasta 1200 m para llegar a una estación.
- Cada transbordo deja 120 s de margen, y 240 s si es dentro de la misma estación.
- No se cuenta el autobús. Cuando sin autobús no hay una forma razonable de llegar, la página lo dice en vez de inventar un tiempo.
- La distancia por carretera sale de OSRM sobre OpenStreetMap y se da sólo en kilómetros: un tiempo en coche sin tráfico a las 8:30 sería engañoso.
Versión de cada horario
- CRTM GTFS Metro de Madrid · 27 de mayo de 2025
- CRTM GTFS Metro Ligero · 22 de julio de 2026
- Renfe GTFS Cercanías · 23 de septiembre de 2026
- OSRM · © OpenStreetMap contributors (ODbL)
Los servicios cercanos: OpenStreetMap
Supermercados, parques, gimnasios, bares y colegios salen de OpenStreetMap (extracto de Geofabrik del 2026-09-24) y se cuentan en un radio de 1000 m alrededor del punto con más vida de cada zona. Los límites de cada zona son los de OpenStreetMap, salvo La Moraleja, que se dibuja con las secciones censales del INE.
OpenStreetMap lo mantienen voluntarios: en general está muy completo en Madrid, pero un comercio recién abierto o cerrado puede tardar en aparecer.
Cada cuánto se actualiza
- Alquiler. Cada vez que el Ministerio publica una edición nueva del SERPAVI, normalmente una vez al año.
- Trayectos. Cuando el Consorcio o Renfe publican un horario nuevo que cambia los servicios, y como mínimo cada trimestre.
- Textos. Cada ficha y cada guía enseñan su fecha de publicación y la de su última revisión bajo el título.
Fuentes
- SERPAVI · Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana
- Datos abiertos del Consorcio Regional de Transportes de Madrid (GTFS)
- Datos abiertos de Renfe (GTFS de Cercanías)
- OpenStreetMap y sus colaboradores (ODbL)
- Extracto de OpenStreetMap de Geofabrik
- OSRM, cálculo de rutas por carretera
- Informe de precios de alquiler de idealista (precio de oferta, como contraste)
Si algo no cuadra
Si encuentras un dato que no coincide con la fuente o un trayecto que en la práctica no funciona como dice la página, avísame y lo corrijo. La corrección cambia la fecha de actualización de la página afectada.